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¿Cuánto cuesta construir una casa?

Detallamos todos los gastos

Existen muchas variables que definirán cuál es el coste real de la construcción de una vivienda. Desde el primer momento que decidimos realizar una obra nueva es muy importante atender a todos los detalles y, por lo tanto, controlar y conocer los gastos que supone esta inversión para luego no llevar sorpresas.

Con este informe, desde Pardiñas, no pretendemos hacer un presupuesto cerrado del coste de una vivienda, ya que hay aspectos como el diseño o las características de los materiales, que lo varían sustancialmente. Lo que vamos a hacer es enumerar todos los gastos que debemos afrontar para poder realizar nuestra casa, con una estimación aproximada de los costes medios.

El terreno

El valor del terreno puede oscilar de forma considerable en función de las características urbanísticas y de edificabilidad, así como otros parámetros como el emplazamiento, las vistas y la proximidad a los servicios.

Los costes de un terreno son, quizás, los más difíciles de definir de todo el proceso, por lo que es recomendable consultar con técnicos que nos indiquen la idoneidad de la parcela.

Dado que el coste del terreno es tan variable, vamos a suponer que disponemos de un terreno que reúne los parámetros urbanísticos y técnicos adecuados para edificar, ya que intentar poner un precio medio del terreno sería una aventura, sobre todo en estos tiempos en constante cambio.

El proyecto

El proyecto de una casa

Para la construcción de una vivienda tenemos que contar con la intervención de un arquitecto y un aparejador, arquitecto técnico o ingeniero de edificación, que realizarán los siguientes trabajos:

  • Proyecto básico y de ejecución. El precio del proyecto básico y de ejecución variará dependiendo de la superficie construida y la complejidad del mismo. Una estimación aproximada de los costes del proyecto para una vivienda unifamiliar de tamaño medio estaría alrededor de 4 % del coste de ejecución material que figura en dicho proyecto.
  • Direcciones de obra. La suma de los costes de la dirección del arquitecto y la dirección de la ejecución material del aparejador estará en torno a otro 4 % del coste de ejecución material que figura en el proyecto.
  • Coordinación de seguridad y salud. Este trabajo puede ser llevado a cabo por el propio arquitecto o aparejador de la obra. Su coste depende del volumen de la obra y su dificultad. En una vivienda media puede realizarse por una cantidad de aproximadamente 750 €.
  • Estudio geotécnico. Para visar el proyecto de ejecución será necesario contratar un estudio geotécnico de la parcela, en el que se realizará un análisis de las características del terreno y la cota de cimentación. En la mayor parte de las parcelas bastará con retirar la tierra vegetal para cimentar, pero puede ocurrir que el terreno no presenta estabilidad en la superficie y tengamos que buscar el firme, encareciendo el coste de la construcción. El coste de un estudio geotécnico para una vivienda unifamiliar será de unos 800 €.
  • Levantamiento topográfico. Si usted necesita un plano topográfico de la parcela, ya sea por exigencia del ayuntamiento o simplemente para definir claramente los límites y el desnivel del terreno, llevaremos a cabo un levantamiento topográfico. El coste de un levantamiento topográfico para una parcela de tamaño normal no debe exceder los 300 €.

La licencia

Los municipios cobran un promedio de 3% sobre el coste de ejecución material que figura en el proyecto. El pago de la licencia se realizará antes de su concesión. Hay ayuntamientos que requieran el pago de la licencia en el momento de la solicitud, otros esperan el informe del técnico municipal.

La construcción

La construccion de una casa

El coste de la construcción de una vivienda estará fundamentalmente marcado por la superficie construida, las características de la parcela, la situación y los acabados. Utilizando de precios medios con productos de calidad y sin lujos, podríamos hacer una primera estimación del coste de la construcción de:

  • Vivienda. Consideramos un gasto medio de € 900/m²
  • Porche. Consideramos un gasto medio de 400 €/m²
  • Garaje o sótano. Consideramos un gasto medio de 600 €/m²
  • Otros costes. A la hora de acondicionar una vivienda hay otros gastos, como los muebles de cocina, armarios empotrados, luminarias... Como consideramos que forman parte del mobiliario de la vivienda no lo tenemos en cuenta en el coste de este informe.

Los servicios

Contando que la parcela disponga de electricidad, agua y saneamiento, deberemos pagar a las empresas suministradoras las tasas y los importes de las obras necesarias para las acometidas correspondientes. Estos importes dependerán de la proximidad de estos servicios a nuestra parcela, así como de las obras necesarias. Contando que nuestra parcela tenga acceso a un camino público con todos los servicios, vamos a considerar un precio promedio para cada conexión de 1.200 €.

Si no hay conexión de saneamiento, y a pesar de esto se nos permite construir, debemos calcular un aumento de los gastos para la de la construcción de una fosa séptica.

Urbanización

El coste de la urbanización de la parcela es muy variable y se vendrá marcado por la forma del terreno, los metros de cierre y el diseño del mismo. Esto podría aumentar si se decide construir una piscina o realizar la jardinería o pavimentos de entradas, paseos... A mayores, tenemos que tener en cuenta si el ayuntamiento nos obliga a realizar las obras de urbanización de la superficie cedida a vía pública.

Entre otros contamos con los siguientes gastos:

  • Cierres y vallados. Como norma general los ayuntamientos no nos van a obligar a cerrar nuestra finca sino que será una decisión personal. Otra opción puede ser la de hacer el elemento el cierre después de la construcción de la vivienda, teniendo en cuenta que en este caso habría que llevar a cabo un proyecto y solicitar una nueva licencia para su construcción. Su coste variará dependiendo del diseño y metros necesarios para llevar a cabo. Vamos a considerar un vallado típico para los laterales y la parte posterior de la propiedad con malla trenzada plastificada y postes metálicos sobre una hilada de bloque de hormigón, con un coste aproximado de 40 €/m2. Para el frente de la parcela se debe considerar un cierre de una mayor relevancia, así como las puertas de acceso correspondientes. Para los muros de cierre del frente vamos a considerar un coste medio de 200 €/m2 y para las puertas de acceso, suponiendo una puerta de acceso de vehículos y puerta de acceso peatonal, un coste de 3.000 €, siempre que no se realice ninguna instalación especial ni utilicemos materiales demasiado caros.
  • Jardinería. Este apartado es difícil de evaluar sin conocer los deseos del cliente y las condiciones iniciales del terreno. Suponiendo que sólo se extiende una capa de tierra vegetal y plantemos césped vamos a considerar unos 10 €/m², siempre que no se necesite la tierra vegetal de aporte ni se decida plantar árboles, realizar muretes...
  • Pavimento. Por lo general, realizaremos una superficie pavimentada en la zona de circulación de los vehículos dentro de la parcela, y algunas zonas de paso perimetrales a la vivienda. Este pavimento puede ser desde una zahorra, hasta un pavimento de hormigón impreso o piedra. El coste puede variar mucho en función del material que se elijas. A modo de ejemplo podemos señalar que una solera de hormigón impreso puede ejecutarse por unos 35 €/m2, en el supuesto de que el terreno no necesite movimientos de tierra excesivos.
  • Otros gastos de urbanización. Si el ayuntamiento nos obliga a hacer una cesión de terrenos a la vía pública, así como su urbanización, debemos contar con unos gastos adicionales. Esto normalmente sucederá cuando nuestra parcela está en terreno urbano. Además incrementará el presupuesto la construcción de una piscina o la realización de instalaciones de fontanería o de iluminación en la parcela. Como estos elementos se consideran extras no los hacemos costar en nuestro estudio de coste.

Otros gastos

Otros gastos en la construccion de una casa
  • Notaría. Cuando se construye una vivienda, es habitual que tengamos que pedir prestado el dinero al banco, por eso hay que realizar una escritura de hipoteca, así como una escritura de obra nueva una vez finalizada la construcción. En total la notaría suele cobrar alrededor de 700 € para hacer ambas escrituras. Si por el contrario usted tiene el dinero para construir la vivienda, sólo hay que tener un desembolso de alrededor de 350 € para la escritura de obra nueva.
  • Registro. El registro de escrituras supondrá aproximadamente otros 350 € por cada escritura.
  • Hacienda. Tanto por la escritura de hipoteca, como por la de obra nueva, tendrás que tributar a Hacienda. La cantidad varía de unas a otras comunidades, entre el 1% y el 1,2 % del importe de la hipoteca y el valor de la escritura de obra nueva. En Galicia Hacienda aplica el 1% de estos valores.
  • Honorarios de Gestión. Si la gestión de las escrituras, registro y hacienda la lleva a cabo una empresa de gestión, tendrás que pagar unos honorarios que suelen estar alrededor de 650 €, para ambas escrituras o 350 € si no tienes hipoteca.

Simulador de precio

Después de ver la lista de gastos que nos encontramos para realizar nuestra casa, vamos a realizar una simulación de lo que costaría construir una vivienda, en una parcela de 600 m² con un frente de 20 metros a una vía pública. La vivienda tendrá 140 m ² construidos, lo suficiente como para ser destinado a cocina, salón-comedor, 3 dormitorios, 2 baños y tendedero. Vamos a contar asimismo con 20 m² de porche y garaje de 40 m ².

Para hacer la construcción solicitaremos una hipoteca del 80% del valor de tasación. En una primera estimación tendremos unos costes de construcción de:

Construcción vivienda
  Precio/ m² Total
Vivienda 140m 900€/m² 126.000€
Porche 20m² 400€/m² 8.000€
Garaje 40m² 600€/m² 24.000€
Acometidas 3 1.200€ 3.600€
Total Construcción 161.600,00 €
Otros gastos
  ud Prezo Total
Proyecto 4% 125.000€* 5.000€
Direcciones de obra 4% 125.000€* 5.000€
Coordinación de seguridad     750€
Licencia de obra 3% 125.000€* 3.750€
Estudio geotécnico     800€
Levantamiento topográfico     300€
Notaría 2 350€ 700€
Registro 2 350€ 700€
Hacienda: escritura hipoteca 1% 160.000€** 1.600€
Hacienda: escritura obra nova 1% 200.000€*** 2.000€
Honorarios de gestión 1 650€ 650€
Total otros gastos     21.250,00 €
Urbanización
  ud Prezo/ m² Total
Cierres laterales 80m 45€/m 3.600€
Cierres frente parcela 20m 200€/m 4.000€
Portalones de acceso 1ud 3.000€ 3.000€
Jardinería 320m² 10€/m² 3.200€
Superficie de rodadura 80m² 35€/m² 2.800€
Total urbanización 16.600,00 €

Sumados todos estos conceptos tenderíamos a un coste total de 199.450,00 €, a los que deberíamos añadirle el IVA, al 10 % para la construcción y al 21% para el resto, excepto Hacienda.

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